Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, kann über die „erweiterte Gewerbesteuerkürzung" (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) praktisch keine Gewerbesteuer auf ihre Mieterträge zahlen — statt ~30 % bleiben im Kern ~15–16 % Belastung.
Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Praktisch: die Mieterträge werden von der Gewerbesteuer ausgenommen.
Eine normale GmbH zahlt auf Gewinne ~30 % (KSt 15 % + Soli + Gewerbesteuer). Fällt die Gewerbesteuer auf die Mieterträge durch die erweiterte Kürzung weg, bleibt im Kern nur die Körperschaftsteuer 15 % (§ 23 KStG) + Soli — die Belastung sinkt auf ~15–16 %.
Der Knackpunkt ist das Wort „ausschließlich": Die GmbH darf grundsätzlich nur eigenen Grundbesitz (und ggf. eigenes Kapitalvermögen) verwalten. Schädliche Nebentätigkeiten (z. B. gewerblicher Handel, umfangreiche Zusatzleistungen, Betriebsvorrichtungen) können die erweiterte Kürzung komplett kippen.
Bei 200.000 € jährlichem Mietüberschuss spart die erweiterte Kürzung gegenüber einer normal gewerbesteuerpflichtigen GmbH grob ~28.000 € Gewerbesteuer pro Jahr (bei Hebesatz ~400 %).
Ausschließlichkeit ist streng — schon kleine schädliche Tätigkeiten gefährden die gesamte Kürzung. Saubere Gestaltung ist Pflicht. Die einfache Kürzung (Satz 1) für Grundbesitz bleibt daneben bestehen, ist aber deutlich weniger wirkungsvoll.
Thesaurieren + Immobilien-GmbH lässt sich mit einer Holding kombinieren (Kapital fast steuerfrei nach oben, § 8b KStG).
Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Praktisch: die Mieterträge werden von der Gewerbesteuer ausgenommen.
Eine normale GmbH zahlt auf Gewinne ~30 % (KSt 15 % + Soli + Gewerbesteuer). Fällt die Gewerbesteuer auf die Mieterträge durch die erweiterte Kürzung weg, bleibt im Kern nur die Körperschaftsteuer 15 % (§ 23 KStG) + Soli — die Belastung sinkt auf ~15–16 %.
Der Knackpunkt ist das Wort „ausschließlich": Die GmbH darf grundsätzlich nur eigenen Grundbesitz (und ggf. eigenes Kapitalvermögen) verwalten. Schädliche Nebentätigkeiten (z. B. gewerblicher Handel, umfangreiche Zusatzleistungen, Betriebsvorrichtungen) können die erweiterte Kürzung komplett kippen.
Allgemeine Information, keine individuelle Steuerberatung im Sinne des StBerG. Die erweiterte Kürzung ist gestaltungssensibel (Ausschließlichkeit) und muss mit einem zugelassenen Steuerberater aufgesetzt werden. Zahlen sind Näherungswerte (u. a. Hebesatz-abhängig).